İÇTİHAT METNİ
DAVA :
Taraflar arasındaki menfi tespit-muarazanın giderilmesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR :
Davacı, … Villa Park sitesinde bulunan 115 ada, 19 parsel, O-1 numaralı bölümde 09/10/2003 tarihli sözleşme ile kiracı olduğunu, davalının taşınmazı 11/03/2010 tarihinde satın aldığını, satın aldıktan sonra tek taraflı, keyfi ve yasalara aykırı bir şekilde aldıkları kararlar ile site sakinlerinin villalarını kullanmasının engellendiğini, kira sözleşmesinin 7/5. maddesinde aidat tutarının kararlaştırıldığını ancak davalının tek taraflı, haksız ve hukuki dayanaktan yoksun bir şekilde aidat tutarını aylık 700 TL olarak belirlediğini, fahiş olarak belirlenen aidatı ödemeyenlerin elektrik ve sularını kesme, tesise güç kullanarak sokmama gibi hukuk dışı yollara başvurduğunu, kendisinin 2011 yılı aidat tutarını 1.200 USD olarak ödediğini belirterek katılım payı davalı tarafından tek taraflı olarak aylık 700 TL olarak tespit edildiğinden hukuka aykırı olarak belirlenen ve haksız şekilde tahsil edilmeye çalışılan bu bedelin iptali ile 09/10/2003 tarihli sözleşmede aylık 100 USD olarak düzenlenmiş olan katılım payının aylık 100 USD olduğunun tespiti ile fazlaca tutardan borçlu olmadıklarının tespitine, davalı şirketin elektrik ve su kullanmasının engellenmesi, misafirlerinin içeriye alınmaması, davacının ve misafirlerinin üstlerinin ve çantalarının aranmasının engellenmesi, … Villa Park Tesisinin diğer müşterek kullanılan hizmetlerinden faydalanmasının engellenmesi, irtifak hakkı ve zilyetliğe dayalı davacının diğer her türlü haklarının kullanmasının engellenmesi yönünden muarazanın giderilmesi ile bu hususlarda dava sonuna kadar bu kullanımların engellenmemesi için tedbir kararı verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulüyle davacının 2011 yılı aylık aidat bedelinin 100 Dolar olduğunun tespiti talebi ile fazlaca tutardan borçlu olmadığının tespiti talebinin reddine, davacının kiracısı olduğu 115 ada 19 parsel O-1 numaralı bağımsız bölüme yönelik elektrik ve suyun kesilmesi, eve gelen misafirlerin siteye girişinin engellenmesi, misafirlerin üstlerinin ve çantalarının aranması yönündeki kiracının doğrudan kullanım hakkını etkiler nitelikteki engellerin kaldırılmasına, davacının 19 Parselden 20 parsele geçmek için aradaki tel örgünün kaldırılmasına ve 20 parselden de denize doğru ulaşımın çit örgü ile engellendiği, bu engellerin de kaldırılması ve denize doğrudan ulaşımın sağlanması yönündeki talebinin reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- )Harca tabi davalarda, başvurma harcı ve nisbi karar ve ilam harcının dörtte biri peşin olarak alınır ( Harçlar Kanunu 27-28 mad ). Dava açılırken harcın eksik alınmış olması halinde, mahkemece davaya devam olunabilmesi için harcın Harçlar Kanun’unun 30 ve 33. maddeleri uyarınca tamamlanması yoluna gidilir ve davacıya eksik harcı yatırması için süre verilir. Şayet verilen süreye rağmen eksik harç ikmal edilmez ise dosya işlemden kaldırılır ve HMK 150. maddesi uyarınca süresinde harç tamamlanarak dava yenilenmez ise davanın açılmamış sayılmasına karar verilir. Harç kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemce kendiliğinden ( resen ) dikkate alınmalıdır.
Davada, aylık aidat tutarının 100 USD olduğunun belirlenmesi ile davalının talep ettiği aidat tutarından dolayı borçlu olmadığının tespiti ve müdahalenin men’i talep edilmiştir. Dava açılırken harç yatırılmadığı görülmektedir. Dava niteliği itibariyle konusu para ile değerlendirilebilen davalardan olduğundan yukarıda açıklandığı üzere Harçlar Kanununun 30. Maddesi uyarınca dava konusu edilen talepler yönünden nispi harç yatırılması zorunludur. Mahkemece eksik alınan bu harcın yargılama sırasında tamamlatılması gerekmektedir. Bu durumda mahkemenin davacıya öncelikle başvurma harcının ve eksik nisbi harcı tamamlaması konusunda uygun süre verilmesi, harcın tamamlanmasından sonra yargılamaya devam edilmesi, aksi halde dosyanın işlemden kaldırılması ve süresi içinde harç ikmaliyle yenilenme yapılmadığı takdirde davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekirken harç tamamlatılmadan yargılamaya devam edilerek işin esası hakkında hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
2- )Kabule göre de; sözleşmeler hukukuna hakim olan temel ilke ahde vefa ( Pacta Sunta Servanda ) ilkesidir. Bu kurala göre sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalı ve hükümlerine riayet edilmelidir. Ancak bazı durumlarda ağırlaşmış şartlara rağmen borcun aynen ifasının borçludan veya alacaklıdan beklenilmesi, hakkaniyet, doğruluk ve dürüstlük kurallarına aykırı düşecek olup bunun şartları da sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan 6098 Sayılı TBK’nun 138. maddesinde düzenlemiştir. Bunun için öncelikle sözleşmenin taraflarının aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını istemesi gerekir. Uyarlama talepli açılan bir dava sonucunda sözleşme koşullarını değiştiren kesinleşmiş bir hüküm bulunmadığından tarafların sözleşmenin uygulanmasından doğan hak ve borçları sözleşme hükümlerine göre belirlenecektir.
Dava dışı kiraya veren ile … Otelcilik ve Turizm AŞ. ile dava dışı … arasında 28/08/2000 tarihli, 99 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı, kiracı tarafından sözleşmenin 09/10/2003 davacıya devredildiği ve sözleşmenin tapuya şerh edildiği görülmektedir. Davalı tarafından sözleşmeye konu taşınmaz 11/03/2010 tarihinde satın alınmış olmakla davalı kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiş olup sözleşme ile bağlı olduğu açıktır. Sözleşmenin 7/5. maddesinde “Kiracı, … Villa Park alanlarının bakımı, düzenlenmesi, bahçe ve çevre düzenlemesi, güvenlik hizmetleri ve benzeri harcamalar için 100 USD aylık gider katılım payını şirkete ödemekle yükümlüdür. … Villa Park hizmetlerinde aylık katılım payı her yıl 31 Ocak tarihine kadar şirkete peşin olarak ödenecektir. Kiracı bu bedeli peşinen kabul eder. Aidat ödemeleri Villanın kesin tesliminden itibaren başlayacaktır. Yıllık katılım payları kiracı temsilcilerinin ve yönetimin katılımıyla ve müştereken çalışma ile tespit edilir” düzenlemesi yer almaktadır. Sözleşmede, ödenecek aidat miktarı açıkça gösterilmiştir. Sözleşmede aidat belirlenmesi usulü de ayrıca düzenlenmiş olup madde düzenlemesine göre tek taraflı aidat belirleme yetkisi yönetime de verilmemiştir. Bu nedenle davalının tek taraflı olarak aidat belirlemesi sözleşmeye aykırı olup davacının aidat bedelinin tespiti talebi yönünden sözleşme hükümlerine göre inceleme yapılarak karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi de doğru görülmemiştir.
Ayrıca, Mahkemece, davacının 2.583,73 TL borcu olduğu karar gerekçesinde kabul edilmiş olup davalının talep ettiği aidat tutarı daha fazla olduğu halde davacının menfi tespit isteminin tümden reddine karar verilerek bu suretle çelişki oluşturulması da doğru değildir.
SONUÇ :
Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 02.07.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
