İhtiyaç İddiasına Dayalı Davalarda, İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olduğunun Kanıtlanması Gerekir

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : BÜYÜKÇEKMECE 2. SULH HUKUK MAHKEMESİ

TARİHİ : 06/07/2023

NUMARASI : 2022/515 E. – 2023/1605 K.

DAVANIN KONUSU : Kiralananın Tahliyesi (Borçlar Yasasından Kaynaklanan)

KARAR TARİHİ : 14/11/2024

YAZIM TARİHİ : 14/11/2024

İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosyadaki tüm belgeler ve dairemiz üyesi tarafından hazırlanan raporlar incelendi.

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalının “Büyükçekmece/İstanbul” adresinde bulunan taşınmazı, eski malik A…. Ö…. ile yapmış olduğu 20/07/2021 tarihli 1 yıl süreli kira akdi gereği, yıllık 13.200,00-TL kira bedeli ile kiracı olarak kullandığını, müvekkilinin bu taşınmazı bizzat kendi yerleşmek amacıyla eski malikten satın aldığını ve üzerine kayıtlı Büyükçekmece/İstanbul sınırlarında başka bir taşınmazının olmadığını, müvekkilinin usulüne uygun ve süresi içinde Beşiktaş 22. Noterliği 12.11.2021 tarih ve 04205 Yevmiye numaralı ihtarnamesiyle davalıya taşınmazın yeni maliki olduğunu, ihtiyaç nedeni ile taşınmazın tahliye ve teslim edilmesi gerektiğini bildirdiğini, her ne kadar davalıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa da davalının kira akdinin bitiş tarihi olan 19.07.2022 tarihinde konutu terk etmediğini, müvekkilinin eşi ile birlikte Milas/Muğla’da ikamet ettiğini, 2 kızı ve 3 torunu olduğunu, müvekkilinin kızı T… D…’un oğlu Kuzey ile birlikte Beylikdüzü/İstanbul’da yaşadığını, önceleri müvekkilinin kış mevsimlerinde İstanbul’a geldiğinde kızının evinde yaşamakta ise de yaşanan pandemi süreci eve kapanmayı gerektirdiğinden ve Milas/Muğla’da doğalgaz hattı da olmadığından çok büyük ısınma problemleri yaşadıklarını ve bu sebepten hastalanmış olduklarından, müvekkilinin 3 torununu görme ve onlara yakın olma isteği ile Beylikdüzü ikametindeki kızına yakın olma ve kızı T… D… çalıştığı için torununa bakma isteği olduğundan söz konusu mecuru satın aldıklarını, artık çocuklarına daha yakın olma, aynı ilde yaşama ve İstanbul iline geri dönüş yapma istekleri bulunduğundan kiralanan taşınmazın yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliyesi ve boş olarak teslimine, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin aleyhine açılan davanın hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, davacı tarafın müvekkilinin kiracı olduğu ve uzun yıllar kiracı olarak kalmak istediği gayrimenkulü bu şartlarda bilerek aldığını, müvekkilinin kiracı olarak tüm edimleri yerine getirdiğini, davacının başka bir ilçe olan Beylikdüzü’nde gayri menkulün bulunduğu Büyükçekmece (Sinanoba Mah.) arasındaki trafik ve mesafe karşısında çocuk ve torunlarına yakın olmak isteğinin dava konusu açısından samimi olmadığını, gayrimenkulün başka ilçe de uzak olmasının dava dilekçesindeki ihtiyacı karşılayacak durumdan uzak olduğunu, davacının İstanbul’a geldiğinde kızının evinde aslında yaşayabildiği pandemi nedeniyle yaşamadığını belirtmesinin de aslında davasında samimi olmadığının göstergesi olduğunu, bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece yapılan yargılama sonucu; davanın kabulü ile, tahliyeye karar verilmiştir.

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; yemin delilini kullandırmadıklarını, yemin teklif etme hususu taraflarına sorulmadığını, bu delillerinden vazgeçmediklerini keşif/bilirkişi incelemesi yaptırılmadığını, dosyada bulunan jandarma sosyal durum araştırma tutanağında yazları kızı ve torunu ile Milas’ ta birlikte oturduğu, arabası olduğu gibi net bilgiler verildiğini, geçici ihtiyaç tahliye sebebi olmayacağını, daimi bir ikamet ihtiyacı olmadığının açık olduğunu, davacının iddiasını ispat edemediğini, satın alınan ev ile tanık kızının evi arası yaklaşık 20 km olup iki ev arasında toplu taşıma bulunmadığı, ortalama ulaşımın özel araba ile 30-40 dk arası olduğunu, başka ilçelerde ve konum olarak birbirine uzak evin ihtiyaç sebebiyle alınmadığını ekonomik yatırım aracı olarak alındığını, eksik bir hukuki değerlendirme ile karar verilmesinin hatalı olup kararın kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Dava, yeni malikin ihtiyacına dayalı tahliye davasıdır. Yasal dayanağı TBK’nun 351.maddesidir.

TBK nun 351. maddesine göre; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” denilmektedir.

Buna göre; kiralananı sonradan edinen kişinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmakta seçimlik hakkı bulunmaktadır. Yeni malik satın almadan itibaren 1 ay içinde bu durumu ve ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini kiracıya tebliğ ettikten sonra eski malikle yapılmış kira sözleşmesi daha kısa bir sürede sona eriyorsa sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde, kira sözleşmesi daha uzun bir sürede sona eriyorsa, satın alma tarihinden itibaren 6 ay sonra dava açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak, İktisap eden ihtarname de, verilen süreden önce kiralanın tahliyesini talep edemez. (Yargıtay 6. H.DEsas no: 2013/9385, Karar no: 2013/11676 ve 08.07.2013 tarihli Karar)

Somut olayda, dosyada mevcut kira sözleşmesinin incelenmesinde, davalıyla önceki kiraya veren arasında 20/07/2021 tarihli, 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi bulunduğu, davacı taraf Beşiktaş 22. Noterliğinin 12/11/2021 tarih ve 04205 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile; kiralanan taşınmazı 04/11/2021 tarihinde satın aldığını, bu taşınmazın İstanbul sınırları içerisindeki tek konutu olduğunu, taşınmazın mesken olarak ihtiyaç için kullanılacağını, kira mukavelesinin yenilenmeyerek 19/07/2022 tarihi itibariyle feshedileceğinden 19/07/2022 tarihinde taşınmazı tahliye etmesi, aksi halde aleyhine “Yeni Malik Sıfatı ile Tahliye Davası” açılacağının ihtar edildiği ihtarnamenin davalı kiracıya 13.11.2021 tarihinde tebliğ edildiği anlaşılmıştır. Son kira dönemi 19.07.2022 tarihinde sona ereceğinden, 01.08.2022 tarihinde açılan dava süresindedir.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda, tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Davacı, dava konusu taşınmaza ihtiyacı olduğunu, ihtiyacının samimi, devamlı ve zorunlu olduğunu kanıtlamalı, davalının ise aksini ispat etmesi gerekmektedir.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemeyeceğinden, tüm dosya kapsamı, tarafların iddia ve savunmaları birlikte değerlendirildiğinde, uyap sisteminden yapılan adres sorgulamasında davacı ve eşinin ikamet adreslerinin halen Milas/Muğla olduğu, İstanbul iline taşındıklarını gösteren hiç bir delil dosyaya ibraz etmedikleri dikkate alındığında davacının ihtiyaç iddiasının gerçek, zorunlu ve samimi olduğu davacı yanca ispat edilemediğinden, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur.

İlk derece mahkemesince tarafların davanın esası ile ilgili olarak gösterdikleri delillerin toplandığı, yargılamada eksiklik bulunmamakla birlikte, kanunun olaya uygulanmasında ve delillerin değerlendirilmesine hata yapıldığı, ancak bu hatanın giderilmesi için yeniden yargılama yapılmasına gerek olmadığı anlaşılmakla; davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, H.M.K.’nın 353/1-b-2 maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak, davanın esastan reddine karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesinin kararının H.M.K.’nun 353/1-b-2 maddesi gereğince KALDIRILMASINA, dairemizce yeniden hüküm kurularak;

2-A) Tahliye davasının REDDİNE,

B) İlk derece yargılanması yönünden alınması gereken 427,60 TL maktu karar harcının peşin olarak alınan 225,43 TL’den mahsubu ile bakiye 202,17 TL’nin davacıdan alınarak Hazineye gelir kaydına,

C) Davalı ilk derece yargılaması sırasında kendisini vekille temsil ettirdiğinden yürürlükteki A.A.Ü.T uyarınca hesaplanan 18.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

D) İlk derece yargılaması sırasında davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına, harcanmayan gider avansının davacıya iadesine,

3-Peşin alınan istinaf karar harcının talebi halinde davalıya iadesine,

4-Davalının istinaf başvurusu için yaptığı 219,00 TL istinaf giderinin davacıdan karşılandığı anlaşılmış olduğundan davacı üzerinde bırakılmasına

Dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda, HMK’nun 362. maddesi gereğince kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi. 14/11/2024