Tapu Kaydında Aile Konutu Şerhi Olmasa Bile Bankanın Fiili Durumu Araştırması Gerekir

İÇTİHAT METNİ

DAVA :

Taraflar arasındaki “ipoteğin kaldırılması ve aile konutu şerhi konulması” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Gebze Aile Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 19.03.2012 gün ve 2010/72 E. 2012/521 K. sayılı kararın incelenmesi davalılardan Türk Demirdöküm A.Ş. vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 24.06.2013 gün ve 2012/26112 E. 2013/17830 K. sayılı ilamı ile;

(… 1-Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle kanuna uygun sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir yanlışlık görülmemesine göre, davalı şirketin aile konutu şerhi konulması davasına yönelik temyiz itirazları yersizdir.

2-Mahkemece davacı kadının rızası alınmadan davalı koca adına tapuda kayıtlı olan ve aile konutu niteliğindeki taşınmaza davalı şirket tarafından ipotek konulduğu belirtilerek davanın kabulü ile ipoteğin kaldırılmasına karar verilmiştir. Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür (TMK md. 6). İpotek tesisine ilişkin işlemden önce taşınmazın tapu kütüğünde “aile konutu” olduğuna ilişkin bir şerh bulunmamaktadır. Bu durumda davalı şirketin ipoteğe ilişkin kazanımı iyi niyetli ise korunur (TMK md. 1023). Toplanan delillerden davacı, davalı şirketin kötü niyetli olduğunu kanıtlayamamıştır. Bu durum nazara alınmadan, ipoteğin kaldırılması davasının reddi yerine yazılı gerekçe ile kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir…),

Gerekçesi ve oyçokluğu ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR :

Dava, aile konutu üzerindeki ipoteğin kaldırılması ve aile konutu şerhi konulması istemine ilişkindir.

Davacı M. O. vekili 14/01/2010 harç tarihli dava dilekçesinde özetle; “Davalı V. O. tarafından, müvekkilimin muvafakati alınmaksızın ve haberi olmaksızın müşterek hane olarak kullandıkları aile konutu üzerine davalılardan Türk Demir Döküm Fabrikaları A.Ş lehine ipotek tesis edilmiştir. Söz konusu ipotek tesis edilirken müvekkilimiz bu işlemden haberdar edilmemiş ve muvafakati olup olmadığı hususu sorulmamıştır. 4721 sayılı TMK 194 ve devamı maddeleri dikkate alındığında diğer eşin izni ve hakimin yetkilendirmesi olmaksızın işlem tarafı üçüncü kişi adına yapılacak olan tescil “yolsuz bir tescil” olup eşlerden biri tarafından açılacak olan tapu kütüğünün düzeltilmesi davası ile düzeltilmesi her zaman istenebilir. Davalı Türk Demir Döküm Fabrikaları A,Ş. tarafından müvekkilimin ailesi ile birlikte aile konutu olarak kullandığı taşınmaz üzerinde tesis edilen ipotek işlemi sırasında, söz konusu taşınmazın aile konutu olarak özgülendiği ve müvekkilimin ipotek işlemine muvafakati olmadığı bilinmektedir. İpotek hazırlık işlemleri kapsamında taşınmazın değerinin takdir için tanzim edilen ekspertiz raporunda tespit edilen hususlar da bu iddiamızı doğrular niteliktedir. Bu nedenlerle davacı müvekkilin eşi tarafından, müvekkilin açık rızası alınmaksızın aile konutu üzerinde diğer davalı Türk Demir Döküm Fabrikaları A.Ş lehine tesis edilen yolsuz ipotek işleminin Türk Medeni Kanun m. 194 ve ilgili maddeler gereği iptaline, taşınmaz üzerine aile konutu şerhi konulmasına” karar verilmesini istemiştir.

Davalı V. O.; cevap vermemiştir

Davalı Türk Demir Döküm Fabrikaları AŞ 04.03.2010 tarihli havale tarihli cevap dilekçesinde özetle; “gayrimenkul üzerine aile konutu şerhi işlenebilmesi için öncelikle o gayrimenkulün aile konutuna özgülenmiş olması gerekmektedir. Davaya konu gayrimenkul tapuda arsa olarak belirtilmiştir. Üzerinde aile konutu şerhi bulunmayan bir yerin aile konutuna özgülenmiş olduğunu müvekkilim nereden bilebilir? Davacı taraf, mahkemeniz aracılığı ile müvekkilim şirketin ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile alacağını tahsil etmesini sürüncemede bırakmaya çalışmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararına göre; bir gayrimenkul üzerine aile konu şerhi verilmemiş ise İyi niyetli üçüncü kişilerin iktisapları korunur. Gayrimenkul üzerinde aile konutu şerhi bulunmaması da müvekkilim şirketin iyi niyetine bir karine teşkil etmektedir. Bu nedenle Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi koşulları da işlem tarafı olan müvekkilim şirket yönünden gerçekleşmiştir” savunması ile davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, “ipotek tesisinden önce davalı şirket tarafından düzenlenen değerlendirme raporunda taşınmazın mal sahibi tarafından mesken olarak kullanıldığı belirtilerek binanın durumunu gösterir fotoğraflar bulunmaktadır. İpotek öncesinde tespit edilen taşınmazın genel özelliklerine göre davalı şirketin kendisinden beklenen özeni göstermediği, basiretli davranmadığı, taşınmazın mesken olarak mal sahibi tarafından kullanıldığını bildiği halde ipotek tesis ettirmesinde iyi niyetinden bahsedilemeyeceği, taşınmazın dava tarihi itibariyle ve öncesinde aile konutu niteliğinin bulunduğu ” gerekçesi ile davanın kabulü ile dava konusu aile konutu üzerindeki ipoteğin kaldırılmasına ve taşınmaza aile konutu şerhi konulmasına dair verilen karar, davalı şirket vekilinin temyizi üzerine, Özel Dairece yukarıda açıklanan nedenlerle oyçokluğu ile bozulmuştur.

Mahkemece, önceki gerekçelerle ipoteğin kaldırılmasına dair ilk kararda direnilmiştir. Direnme kararı, davalı Türk Demir Döküm Fabrikaları AŞ vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Uyuşmazlık; davalı tarafından düzenlettirilen değerlendirme raporu dikkate alındığında lehine ipotek tesis ettirilen şirketin iyiniyetli olup olmadığı, varılacak sonuca göre tapu kaydında aile konut şerhi bulunmayan taşınmaz üzerine konulan ipoteğin TMK 194 ve 1023 maddeleri dikkate alındığında kaldırılıp kaldırılmayacağı noktasında toplanmaktadır.

İlgili iç hukuk mevzuatına bakılacak olursa:

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Eşlerin hukuki işlemleri” başlıklı 193. maddesi

“Madde 193- Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir.”

şeklindedir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Aile konutu” başlıklı 194/1. maddesinin ilgili bölümü,

II. Aile konutu

Madde 194- Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

…”

ve “İyiniyetli üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1023. maddesi,

Madde 1023- Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

şeklindedir.

TMK 193 maddesi dikkate alındığında, kural olarak eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle her türlü hukuki işlem yapma serbestisi Türk Medeni Kanunu felsefesi içinde kabul edilmişken, TMK 194 maddesi ile bu kurala istisna getirilmiş, aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması esası kabul edilmiştir. Düzenleme ile malik olmayan eşe, aile konutu ile ilgili tapu kütüğüne şerh verilmesini isteme hakkı tanınmış, eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü, “aile birliğinin” korunması amacıyla sınırlandırılmıştır. Buna göre, eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bir diğer deyişle, aile konutunun maliki olan eş aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde, aile konutunun ipotek edilmesi gibi tek başına bir ayni hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma ancak diğer eşin açık rızası alınarak yapılabilir.

Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş tarafından, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmemesi halinde, işlem tarafı iyiniyetli üçüncü kişinin 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 1023. maddesi hükmünden yararlanacağı kabul edilmektedir (HGK. 24.04.2013, 2012/2-1567 E., 2013/579 K.). Bu durum aile konutu olarak kullanılan taşınmazın tapu kaydında, konutun bu niteliğini gösteren şerh olmaması hali ile ilgilidir ve taşınmazın aile konutu olduğunu bilmeyen ya da bilemeyecek durumda olan üçüncü kişinin tapuya güven ilkesinden yararlanması asıldır. Tapuda aile konut şerhi olmasa da bunu bilebilecek durumda olan veya bilen kişinin iyiniyetinin bulunduğunun kabul edilmesi mümkün değildir.

Nitekim benzer ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 15.04.2015 gün ve 2013/2-2056 E. ve 2015/1201 K., 19.06.2015 gün ve 2015/2-528 E., 2015/1713 K. sayılı kararlarında da kabul edilmiştir.

Somut olay gelince, dava konusu taşınmazın tapu kaydında ipotek tesis edildiği tarihte aile konutu şerhi bulunmadığı açıktır. Ne var ki, davalı şirket tarafından düzenlettirilen değerlendirme raporunda dava konusu bodrum katın konut olarak kullanıldığı, halihazırda mal sahibi tarafından mesken olarak kullanıldığı tespit edilmiştir. Bu tespitlere rağmen aile konutu olan taşınmaz üzerinde davalı şirket lehine ipotek tesis edilmiş, bu işlem sırasında davalı şirket tarafından davacı eşin açık rızası alınmamıştır. Bu durumda, TMK’nın 194/1 maddesi eşin açık rızasını aradığından, yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır.

Hal böyle olunca, mahkemece yukarıda açıklanan yasal düzenleme ve ilkelere uygun değerlendirme yapılarak davanın kabulüne karar verilmesi ve bu kararda direnilmesi usul ve yasaya uygun olup; direnme kararının onanması gerekir.

SONUÇ :

Davalı Türk Demir Döküm Fabrikaları AŞ. vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA, aşağıda dökümü yazılı (2.561,50 TL) harcın temyiz edenden alınmasına, 21.10.2015 gününde oybirliği ile karar verildi.