T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
Esas : 2025/56
Karar : 2026/8
Tarih : 21.01.2026
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/2635 E., 2023/2634 K.
Ayrıca...
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 06.06.2023 tarihli ve
2022/719 Esas, 2023/3125 Karar sayılı BOZMA kararı
Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 7. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin Edirne ili İpsala ilçesi Kapucu Mahallesi 4 14… parsel sayılı taşınmazın maliki ve tasarruf edeni olduğunu, davalı tarafından müvekkiline ait taşınmaz ile sınırdaş olan 4 14… parsel sayılı taşınmazın 31.12.2015 tarihli ve 6741 yevmiye numaralı satış işlemiyle satın alındığını belirterek, 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin 2. fıkrasında düzenlenen önalım hakkı nedeniyle 4 14… parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmaza yönelik olarak eldeki davanın açılmasının 5403 sayılı Kanun’un amacına aykırı olduğunu, taşınmazın bulunduğu yerde yeterli gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün 50 dönüm, dava konusu taşınmazın ise 101.453,80 metrekare yüzölçümüne sahip olduğunu, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede müvekkiline ait pek çok tarım arazisinin mevcut olduğunu, ayrıca bu bölgede toplulaştırma işlemi yapıldığını ve dava konusu taşınmazın bu şekilde oluştuğunu belirtilerek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İpsala Asliye Hukuk Mahkemesinin 12.03.2020 tarihli ve 2018/182 Esas, 2020/65 Karar sayılı kararı ile; bölge adliye mahkemesi kaldırma kararı gerekleri yerine getirerek, davacıya ait taşınmaz ile davaya konu taşınmazın ayrı ayrı tarımsal bütünlük arz ettikleri, davacının davaya konu taşınmaza yönelik önalım hakkını kullanmasında haklı bir sebebin bulunmadığı ve dürüstlük ilkesine aykırı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 11.11.2021 tarihli ve 2020/935 Esas, 2021/2731 Karar sayılı kararı ile; Kanun’un aramadığı ve düzenlemediği koşullar gözetilerek, 5403 sayılı Kanun hükümleri yorumlanmak suretiyle davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüne oy çokluğuyla karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 06.06.2023 tarihli ve 2022/719 Esas, 2023/3125 Karar sayılı kararı ile;
“…6537 sayılı Kanun ile getirilen kısıtlamalar, malike ait yetkilerden biri olan tasarruf yetkisine önemli kısıtlamalar getirmekte, bu kısıtlamalarla tarımsal alanların bölünmesinin önüne geçilmesi ve tarımsal verimin arttırılması amaçlanmaktadır.
Kanun koyucu, belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğünün altındaki parsellerin satışa konu edilmeleri halinde, satın almada öncelik hakkını komşu parsel malikine tanımak suretiyle, belirlenen miktarın altındaki tarım arazilerinin komşu parsellerle birleştirilmesini ve asgari tarımsal arazi büyüklüğüne kavuşturulmasını hedeflemiştir.
Taşınmaz mal üzerindeki mülkiyet hakkını kısıtlayan önalım hakkına ilişkin kanun hükümlerinin yorumunda ve uygulamasında, mülkiyet hakkının özüne zarar verilmemesi gerekir. Bu yapılırken, ön alım hakkının kullanılmasıyla güdülen amacın gerçekleşip gerçekleşmeyeceğinin araştırılması gerekir. Satışı yapılan her tarımsal arazi hakkında, büyüklüğü ne olursa olsun, komşu tarım arazisi malikinin ön alım hakkını kullanılabileceğini kabul etmek, asgari tarımsal arazi büyüklüğünü haiz bir tarım arazisinin maliki tarafından istenilen kişiye, gerçek değeri üzerinden devredilmesine engel olur. Böyle bir uygulama, mülkiyetin devri konusundaki kısıtlama hükmünün mülkiyet hakkının özüne aykırı olacak şekilde genişletilmesi anlamına gelir.
Kanun bir bütün olarak nazara alındığında, kanun koyucunun tarım arazilerinin hadsiz ve hudutsuz bir şekilde büyütülmesini amaçlamadığı, belirlenen büyüklüğün altındaki tarım arazilerinin komşu tarım arazileriyle birleştirilmesini hedeflediği açıktır.
Davalı tarafından satın alınan ve davaya konu taşınmazın büyüklüğünün 5403 sayılı Kanun’un 8 inci maddesinde belirtilen asgari tarımsal arazi büyüklük miktarı ile hedeflenen miktarın çok üzerinde olduğu hatta 5403 sayılı Kanun’un 8/A maddesinde belirtilen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün de üzerinde olduğu anlaşıldığından, bu taşınmaz hakkında önalım hakkının kullanılması için haklı bir sebep bulunmamaktadır. 4721 sayılı Kanun’un 2 inci maddesinde belirtildiği gibi; herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.
Açıklanan nedenlerle, İlk Derece Mahkemesinin davanın reddine yönelik kararı yerindedir. Bölge Adliye Mahkemesince, davacı tarafın istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüne ilişkin kararı doğru görülmemiş bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir…” gerekçesiyle karar oy çokluğuyla bozulmuştur.
B. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı
Bölge Adliye Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki gerekçe tekrar edilerek oy çokluğuyla direnme kararı verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Direnme kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; davaya konu parsellerin fiilen ayrı olduklarını, bilirkişi raporunda da toplulaştırma işlemi yapıldığı belirtildiğinden bölgenin kanunun amacı doğrultusunda yeterli gelirli tarımsal arazi olarak düzenlendiğini, 6537 sayılı Kanun’un amacının yeterli gelirli tarımsal araziler oluşturmak olduğu düşünüldüğünde bu büyüklüğe ulaşmış bir parsel için sınırdaş maliklikten dolayı önalım davası açılmasının mümkün olmadığını, 5403 sayılı Kanun’un 8/İ/2 maddesinin 28.10.2020 tarihinde kabul edilen 7255 sayılı Kanun’un 20. maddesi ile yürürlükten kaldırıldığı ve davanın konusuz kaldığını ileri sürerek, direnme kararının bozulmasını talep etmiştir.
C. Uyuşmazlık
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dava konusu taşınmazın satışına yönelik olarak davacının 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/İ maddesinin 2. fıkrası uyarınca önalım hakkını kullanıp kullanamayacağı, davaya konu taşınmazın asgari tarımsal arazi büyüklüğünü sağlaması nedeniyle davacının önalım hakkını kullanmasının Kanun’un amacına ve dürüstlük ilkesine aykırılık teşkil edip etmediği noktalarında toplanmaktadır.
D. Gerekçe
İlgili Hukuk
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 vd. maddeleri
5403 sayılı Kanun’un 3. ve mülga 8/İ maddeleri
Değerlendirme
Dava, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/İ maddesinin 2. fıkrası kapsamında önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Bilindiği üzere 4721 sayılı Kanun’un 732 ve devamı maddelerinde düzenlenen önalım (şuf’a) hakkı, taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan sınırlamalarından biridir. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, paydaşlarından birinin payını kısmen veya tamamen paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren ve dava yoluyla kullanılabilen (TMK md. 734/1) bir haktır.
Tarım arazilerinin bölünmesini önlenmek ve ekonomik bir şekilde işletilebilmesini sağlamak amacıyla 03.07.2005 tarihli 5403 sayılı Kanun çıkarılmış, 30.04.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 5. maddesi ile de 5403 sayılı Kanun’un 8. maddesinden sonra gelmek üzere 8/İ maddesi eklenerek, 2. fıkrasında tarım arazisinin üçüncü bir kişiye satılması hâlinde sınırdaş tarım arazisi sahibine önalım hakkı tanınmıştır.
Davanın dayanağını oluşturan ve sınırdaş arazi malikine önalım hakkı tanıyan 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin 2. fıkrası “Tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması halinde hakim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir” hükmünü taşımakta iken, anılan düzenleme eldeki dava açıldıktan sonra 28.10.2020 tarihinde kabul edilen 7255 sayılı Kanun’un 20. maddesi ile yürürlükten kaldırılmış ve yürürlükten kaldıran düzenleme 04.11.2020 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.
5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinin 2. fıkrasında, tarım arazilerinde önalım hakkının hangi şartlarda kullanılacağı düzenlenmiş ve böylelikle komşu tarım arazileri birleştirilerek tarımsal bütünlüğün sağlanması amaçlanmıştır. Belirtilen önalım hakkının kullanılabilmesi için her şeyden önce ortada tarım arazi niteliği taşıyan taşınmazlar ile bu taşınmazlar arasında bir sınır komşuluğu bulunması gerektiği açıktır. Zira, sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin yasal önalım hakkının konusu, tarımsal arazilerdir. 4721 sayılı Kanun’da düzenlenen yasal önalım hakkı, taşınmazlardaki paylı mülkiyet ilişkisine dayanmakta iken, 5403 sayılı Kanun’un 8/İ maddesinde düzenlenen önalım hakkı sınırdaşlık ilişkisine dayalı bir haktır. Maddenin son fıkrasındaki yollama nedeniyle, önalım hakkının kullanılmasında Türk Medeni Kanunu hükümleri uygulanır. Bu çerçevede, önalım hakkının kullanılabilmesi bakımından satışın sınırdaş tarımsal arazi maliklerine bildirilmesi, bildirimin şekli, önalım hakkının dava yoluyla kullanılması, önalım davasının açılması için öngörülen süreler ile önalım bedeli hakkında 4721 sayılı Kanun’un 732 ve devamındaki hükümlerin uygulanacağında kuşku bulunmamaktadır.
Taşınmaz mal üzerindeki mülkiyet hakkını kısıtlayan kanun hükümlerini mülkiyet hakkının özüne zarar vermeden yorumlamak gerekir. Bu kapsamda ön alım hakkının kullanılmasıyla güdülen amacın gerçekleşip gerçekleşmeyeceğinin incelenmesi gerekir. Zira 5403 sayılı Kanun’un amacı 1. maddesinde; toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınırlandırılması, asgari tarım arazisi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre özellikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek olarak açıklanmıştır. Kanun’un amacına ilişkin gerek bu madde ve gerekse bütününe bakıldığında temel olarak tarımsal arazilerin satış, miras ve benzer yollarla küçülmesini önlemek, asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü kavramlarına yer verilerek tarımsal arazilerdeki verimliliğin arttırılmasının hedeflendiği açıktır. Bu amaçla tarım arazilerinin sınıflarına göre asgari parsel büyüklükleri hektar olarak belirlenmiş ve kanunda belirtilen istisnalar dışında herhangi bir yolla daha küçük parseller olarak bölünemeyeceği öngörülmüştür. Sınırdaş arazi sahibinin önalım hakkı da tarımsal bütünlüğün korunması amacıyla düzenlenmiş olmasına rağmen tarım arazisinin büyüklüğüne bakılmaksızın her satışta komşu taşınmaz malikine önalım hakkı tanındığının kabulü, asgari tarım arazisi büyüklüğünü haiz taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı kapsamında taşınmazını dilediği kişiye gerçek bedeli üzerinden devretme serbestisini ortadan kaldıracağı açıktır. Bu tür bir yorum, mülkiyet hakkının özüne aykırı şekilde sınırlamanın genişletilmesi sonucunu doğuracaktır.
Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde, önalım hakkına konu edilen 4 14… parsel sayılı taşınmaz 31.12.2015 tarihinde davalı … Organik Tarım İşletmeleri Anonim Şirketine satılmış, satışa ilişkin noter aracılığı ile bildirim yapılmamış ve eldeki dava 19.12.2016 tarihinde hak düşürücü süre içinde açılmıştır.
Dosya kapsamına göre, davacının maliki olduğu 4 14… parsel sayılı taşınmaz 126.887, 04… (126,88704 dekar) olup, “tarla” vasfıyla tescil edilmiştir. Mahallinde yapılan keşifte alınan 09.03.2019 tarihli ziraat bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmaz 101.453, 80… (101,4538 dekar) sulu tarım yapılan tarla niteliğinde olduğu, 4 14… parsel sayılı taşınmaz ile dava konusu taşınmazın sınırdaş oldukları, her iki parselde ayrı ayrı çeltik tarımı yapıldığı, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun ekinde yer alan listeye göre İpsala ilçesi için yeter gelirli tarımsal büyüklüğün 50 dekar olarak belirlendiği anlaşılmaktadır. Dolayısıyla somut olay ve dosya kapsamı ile bilirkişi raporuna göre, her iki taşınmazın da tarımsal arazi niteliğinde olup bu amaçla kullanıldığı ve yine her ikisinin de yeter gelirli arazi büyüklüğünün çok üzerinde olduğu sabittir.
Hâl böyle olunca, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle dava konusu taşınmazın tarımsal amaçla kullanıldığı, satın alınan ve davaya konu taşınmazın büyüklüğünün 5403 sayılı Kanun’un 8. maddesinde belirtilen asgari tarımsal arazi büyüklük miktarı ile hedeflenen miktarın çok üzerinde olduğu hatta 5403 sayılı Kanun’un 8/A maddesinde belirtilen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün de üzerinde olduğu, bu taşınmaz hakkında önalım hakkının kullanılması için haklı bir sebep bulunmadığından Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki hükümde direnilmesi doğru olmamıştır.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında direnme kararının usul ve yasaya uygun olduğu, bölge adliye mahkemesi kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun’un 371. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373. maddesi uyarınca kararı veren İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine gönderilmesine,
01.2026 tarihinde oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.
